Η συστηματική εισαγωγή της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης στο ελληνικό δικονομικό τοπίο έχει αποδειχθεί μετασχηματιστική για τον τρόπο που προσεγγίζονται οι αστικές και εμπορικές διαφορές. Ωστόσο, η εφαρμογή του θεσμού στις κτηματολογικές υποθέσεις έχει αναδείξει μια κρίσιμη, προς το παρόν αμετάκλητα άρρητη, ερμηνευτική ένταση. Ποια είναι η τυπική προϋπόθεση ως προς τον διορισμό του διαμεσολαβητή, πώς πρέπει να τεκμηριώνεται η αποδοχή του, οι ειδικές ρυθμίσεις για τις «πρώτες εγγραφές» στον κτηματολογικό τομέα διαφοροποιούν ουσιωδώς την εφαρμογή των γενικών κανόνων;
Το παρόν αφιέρωμα αποσκοπεί να αναδείξει το νομικό πλαίσιο και την πρακτική επικινδυνότητα, να χωροθετήσει την πρόσφατη νομολογία και να προσφέρει καθαρές, επαγγελματικά εφαρμόσιμες παρατηρήσεις.
Η συγκέντρωση της ύλης της νομολογίας πραγματοποιήθηκε με έρευνα στην Qualex, την εξειδικευμένη πλατφόρμα νομικού περιεχομένου της Νομικής Βιβλιοθήκης, με επιμέλεια της Κατερίνας Σουμπάκα και της Σταυρούλας Φίκαρη, υπεύθυνης ανάπτυξης και διαχείρισης περιεχομένου Qualex.
Το νομικό πλαίσιο: νομοθετικές διατάξεις και παραπομπές
Ο Ν. 4640/2019 καθιερώνει την υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης για κατηγορίες διαφορών και ρυθμίζει λεπτομερώς το πλαίσιο της διαδικασίας. Στο άρθρο 7 εξειδικεύεται η διαδικασία ορισμού του διαμεσολαβητή: το επισπεύδον μέρος δύναται να προτείνει πρόσωπο, το οποίο οφείλει να επικοινωνήσει «με κάθε πρόσφορο μέσο» με τα αντίθετα μέρη και να λάβει σχετική έγγραφη έγκρισή τους· εφόσον αυτό δεν καταστεί δυνατόν ή δεν επιτευχθεί συμφωνία, ο ορισμός γίνεται από την Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης (ΚΕΔ) με βάση ειδικό μητρώο και σειρά προτεραιότητας. Το άρθρο προβλέπει ρητά την υποχρέωση κοινοποίησης των στοιχείων της συνεδρίας με προθεσμία γνωστοποίησης, την υποχρέωση σύνταξης πρακτικού μετά την αρχική συνεδρία και την κατάθεσή του στο δικαστήριο μαζί με τις προτάσεις, επί ποινή απαραδέκτου της συζήτησης της υπόθεσης.
Παράλληλα, ο ειδικός κανόνας για τις «πρώτες εγγραφές» του κτηματολογίου (άρθρο 6 Ν.2664/1998) εισάγει ρητή πρόβλεψη ότι πριν από τη συζήτηση αγωγής για τις πρώτες εγγραφές ο ενάγων οφείλει να καλέσει όλους τους εναγόμενους σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή «που επιλέγεται από ειδικό μητρώο» τηρούμενο ηλεκτρονικά από την ΚΕΔ. Η διάταξη αυτή παραπέμπει αναλόγως στις διατάξεις του ν.4640/2019 για την ισχύ και το περιεχόμενο του πρακτικού ΥΑΣ. Στην παρούσα διατύπωση υπάρχει, επομένως, θεσμική αναγνώριση «ειδικού καθεστώτος» για τις κτηματολογικές υποθέσεις, εντούτοις χωρίς να αίρεται ρητά η εφαρμογή των βασικών διαδικαστικών τύπων του ν.4640/2019.
Στο ίδιο πεδίο κινείται και η Εγκύκλιος ΕγκΝΣΚ ΚΥ 3/23.7.2025, η οποία αφορά ειδικά τη διαδικασία της διαμεσολάβησης στις κτηματολογικές διαφορές με διάδικο το Δημόσιο ή ΝΠΔΔ του οποίου τη νομική υπηρεσία διεξάγει το ΝΣΚ, καθώς και εν γένει τον χειρισμό των κτηματολογικών υποθέσεων. Η εγκύκλιος αυτή, χωρίς να υποκαθιστά τη νομοθετική ρύθμιση, παρέχει κατευθύνσεις για την πρακτική εφαρμογή και, κατά μία άποψη, συμβάλλει στην αποσαφήνιση της ανωτέρω ερμηνευτικής έντασης (ιδίως ως προς την τήρηση των τυπικών προϋποθέσεων/τεκμηρίωσης όταν διάδικος είναι φορέας που εκπροσωπείται από το ΝΣΚ).
Η πρόσφατη νομολογία και το δίδαγμά της
Σε υπόθεση αστικού/εμπορικού χαρακτήρα, γνωστή με την απόφαση ΠΠρΑθ 1610/2024, το δικαστήριο εφάρμοσε με αυστηρότητα τις προβλεπόμενες από τον ν.4640/2019 διαδικασίες. Ιδιαίτερα επισημάνθηκε ότι
η έλλειψη έγγραφης και επαρκώς τεκμηριωμένης αποδοχής του προτεινόμενου διαμεσολαβητή, καθώς και οι ελλείψεις στην έγκαιρη κατάθεση του πρακτικού ΥΑΣ μαζί με τις προτάσεις, οδήγησαν στην κρίση περί απαραδέκτου της συζήτησης της αγωγής.
Η απόφαση δεν αφορούσε κτηματολογική διαφορά· παρ’ όλα αυτά, το σκληρό της στίγμα όσον αφορά την αναγκαιότητα της γραπτής τεκμηρίωσης προκάλεσε έντονο προβληματισμό στο νομικό κόσμο ως προς το εάν και κατά πόσον ίδια αυστηρότητα θα επιδειχθεί και σε κτηματολογικές υποθέσεις.
Ερμηνευτικά ζητήματα και περιορισμοί
Το κεντρικό ερμηνευτικό ζήτημα είναι αν η ειδική διάταξη για τις «πρώτες εγγραφές» (επιλογή από ειδικό μητρώο κτηματολογικών διαμεσολαβητών) λειτουργεί ως εξειδικευμένη εξαίρεση που επιτρέπει ευελιξία στην πρακτική διορισμού και αποδοχής διαμεσολαβητή, ή αν, αντιθέτως, η παραπομπή στις γενικές διατάξεις του ν.4640/2019 επιβάλλει την πλήρη τήρηση των γραπτών τύπων και της τεκμηρίωσης ακόμη και στις κτηματολογικές υποθέσεις. Η διατύπωση του άρθρου 6 ν.2664/1998, που παραπέμπει «αναλόγως» στις προϋποθέσεις του ν.4640/2019, δημιουργεί νομική ασάφεια. Από τη μία πλευρά ενισχύει την ανάγκη χρήσης ειδικού μητρώου· από την άλλη διατηρεί την ισχύ των τυπικών απαιτήσεων για γνωστοποιήσεις, αποδείξεις παραλαβής και κατάθεση πρακτικού.
Η πρακτική συνέπεια αυτής της έντασης είναι ότι, χωρίς σαφή και ομοιόμορφη πρακτική εφαρμογή ή δεσμευτική δικαστική γραμματική, οι αγωγές που αφορούν κτηματολογικά ζητήματα διατρέχουν τον κίνδυνο να αντιμετωπίσουν ενστάσεις περί τυπικής ακυρότητας ή απαραδέκτου, εφόσον δεν τηρηθούν με ιδιαίτερη προσοχή οι προβλεπόμενοι τύποι. Ειδικότερα, στις υποθέσεις με πολλούς εναγόμενους ή όταν εμπλέκεται το Δημόσιο, η συλλογή εγγράφων αποδοχής από κάθε διάδικο καθίσταται πρακτικά δυσχερής· η δυνατότητα όμως αυτήν τη στιγμή να αντικατασταθεί από άλλου τύπου τεκμηρίωση (π.χ. εκτενής ηλεκτρονική αλληλογραφία, αποδείξεις παραδόσεων, logs συστημάτων) δεν έχει λάβει οριστική και ενοποιημένη δικαστική αναγνώριση.
Πρακτικές επιπτώσεις για τη νομική εκπροσώπηση
Στην καθημερινή δικηγορική πρακτική, το νομικό ρίσκο μεταφράζεται σε καθυστερήσεις, επιπλέον δαπάνες και αυξημένη πιθανότητα προσφυγής σε διαδικασίες επιδιόρθωσης περισσοτέρων ενεργειών. Όταν ο ενάγων δεν τεκμηριώσει επαρκώς την πρόσκληση σε ΥΑΣ και την αποδοχή ή την αδυναμία αποδοχής του προτεινόμενου προσώπου, τα δικαστήρια μπορούν να κηρύξουν απαράδεκτη τη συζήτηση, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τα διαδικαστικά και ουσιαστικά δικαιώματα των διαδίκων. Στις κτηματολογικές «πρώτες εγγραφές», όπου η νομοθεσία προβλέπει ειδική διαδικασία, η πρακτική δυσκολία συνίσταται στο συντονισμό πολλών αντίθετων παραγόντων—διαδίκων, δημοσίων φορέων, τεχνικών δυσχερειών—χωρίς, ωστόσο, αυτό να επιτρέπει την ελαστική παράβλεψη των θεσπισμένων τύπων.
Προτεινόμενη πρακτική για την αποφυγή διαδικαστικών κινδύνων
Η επιλεγόμενη από τον δικηγόρο πρακτική οφείλει να είναι προληπτική, με έμφαση στη γραπτή και αντικειμενική τεκμηρίωση κάθε σταδίου. Πρώτον, σε κτηματολογικές υποθέσεις συνίσταται, όπου αυτό είναι πρόσφορο, η επιλογή διαμεσολαβητή από το ειδικό μητρώο της ΚΕΔ, προκειμένου να μειωθούν ενστάσεις περί τήρησης του ειδικού καθεστώτος. Δεύτερον, η πρόταση διαμεσολαβητή προς τους αντιδίκους οφείλει να αποστέλλεται με συστημένη επιστολή και ταυτόχρονα με ηλεκτρονική κοινοποίηση που αφήνει αξιόπιστο αποδεικτικό ίχνος· η αίτηση προς τον προτεινόμενο διαμεσολαβητή και οι όποιες ειδοποιήσεις προς τα μέρη πρέπει να συνοδεύονται από αποδείξεις παραλαβής. Τρίτον, σε περίπτωση άρνησης ή σιωπής, πρέπει αμέσως να ζητηθεί ορισμός από την ΚΕΔ και να φυλαχθούν έγγραφα που αποδεικνύουν την πρωτοβουλία αυτή. Τέταρτον, το πρακτικό της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας πρέπει να κατατίθεται μαζί με τις προτάσεις εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών· εάν αυτό δεν είναι δυνατόν, η αδυναμία πρέπει να τεκμηριώνεται ενδελεχώς και να συνοδεύεται από όλα τα σχετικά αποδεικτικά στοιχεία. Όλες οι ενέργειες πρέπει να αρχειοθετούνται με τέτοιο τρόπο ώστε να μπορούν να ανασυρθούν και να προσκομιστούν στο δικαστήριο χωρίς κενά.
Συμπερασματικά
Η παρούσα νομική κατάσταση παραμένει, προς το παρόν, ασταθής και ευάλωτη σε διαφοροποιήσεις κατά την εφαρμογή. Η ύπαρξη ειδικής ρύθμισης για τις κτηματολογικές πρώτες εγγραφές δεν απαλλάσσει από την ανάγκη πιστής τήρησης των θεσπισμένων διαδικαστικών τύπων, εφόσον το ίδιο το κείμενο παραπέμπει στις διατάξεις του ν.4640/2019. Η ΠΠρΑθ 1610/2024 λειτουργεί ως ισχυρή προειδοποίηση ότι τα δικαστήρια μπορούν και θα επιμείνουν στην πλήρη τήρηση της γραπτής τεκμηρίωσης, ακόμη και όταν οι πρακτικές ανάγκες της υπόθεσης φαίνεται να δικαιολογούν ευελιξία. Μέχρι να υπάρξει νομολογιακή σταθεροποίηση ή νομοθετική διευκρίνιση που να διευθετήσει τον τρόπο ενσωμάτωσης του ειδικού κτηματολογικού καθεστώτος με τον γενικό κανόνα, η ασφαλέστερη στάση για τον νομικό παραμένει η μεθοδική και πλήρης τεκμηρίωση των ενεργειών που αφορούν την ΥΑΣ.
Δείτε ολόκληρη τη νομοθεσία και τη νομολογία στην Qualex: ΠΠρΑθ 1610/2024, N.4640/2019, N.2664/1998, ΕγκΝΣΚ ΚΥ 3/23.7.2025
Πηγή: Νομική Βιβλιοθήκη Daily