Τις σημαντικές αλλαγές που εισάγει η πρόσφατη νομοθετική μεταρρύθμιση στη διαχείριση των κτηματολογικών διαφορών με συμμετοχή του Δημοσίου ανέδειξε το panel της δεύτερης ενότητας του 2ου Συνεδρίου για το Κτηματολόγιο και τη Ψηφιακή Διαχείριση της Ιδιοκτησίας, το οποίο ήταν αφιερωμένο στην κτηματολογική δίκη.
Τη συζήτηση συντόνισε ο Καθηγητής Αστικού Δικαίου της Νομικής Σχολής ΕΚΠΑ κ. Ζαφείριος Τσολακίδης, ενώ ομιλητές ήταν ο κ. Φοίβος Πετρόπουλος, Διαπιστευμένος Διαμεσολαβητής και Δικηγόρος Παρ’ Εφέταις, και η κα Καλλιόπη Ζαχαράκη, Δικαστική Πληρεξουσία του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους.
Η νέα διαδικασία κτηματολογικής διαμεσολάβησης
Στο επίκεντρο των παρεμβάσεων βρέθηκε η τροποποίηση του άρθρου 6 του Ν. 2664/1998 μέσω του άρθρου 59 του Ν. 5197/2025, με την οποία εισάγεται ειδική διαδικασία διαμεσολάβησης για αγωγές αναγνώρισης κυριότητας και διόρθωσης ανακριβών πρώτων κτηματολογικών εγγραφών, όταν διάδικος είναι το Ελληνικό Δημόσιο, Οργανισμός Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου.
Όπως επισημάνθηκε, η συμμετοχή του Δημοσίου στη διαδικασία αυτή συνιστά σημαντική εξαίρεση από το γενικό καθεστώς του Ν. 4640/2019, σύμφωνα με το οποίο το Δημόσιο δεν υπάγεται στις διαφορές που υπόκεινται σε Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία Διαμεσολάβησης (ΥΑΣ).
Η νέα ρύθμιση καταδεικνύει τη βούληση του νομοθέτη να διευρύνει τη χρήση εναλλακτικών μεθόδων επίλυσης διαφορών ακόμη και σε υποθέσεις όπου εμπλέκεται το Δημόσιο.
Περιορισμένο αλλά σαφές πεδίο εφαρμογής
Οι ομιλητές υπογράμμισαν ότι η νέα διαδικασία έχει αυστηρά καθορισμένο πεδίο εφαρμογής. Συγκεκριμένα, αφορά αποκλειστικά τις αγωγές του άρθρου 6 παρ. 2 του Ν. 2664/1998 και δεν επεκτείνεται στις αγωγές των άρθρων 7 και 13, στις αιτήσεις διόρθωσης πρώτων εγγραφών που υπάγονται στην εκούσια δικαιοδοσία, ούτε σε άλλες κτηματολογικές διαφορές που εκδικάζονται με την ίδια διαδικασία.
Η ιδιαιτερότητα της διαδικασίας
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσίασε η ανάλυση της δομής της νέας διαδικασίας, η οποία διαφοροποιείται από το γενικό μοντέλο της διαμεσολάβησης, καθώς προϋποθέτει προηγούμενη άσκηση αγωγής με σκοπό την τήρηση της αρχής της δημοσιότητας.
Η διαδικασία ξεκινά με την κατάθεση της αγωγής και την πρόσκληση του Δημοσίου σε ΥΑΣ. Ακολουθεί η συγκέντρωση των απόψεων των αρμόδιων υπηρεσιών και η διαμόρφωση της θέσης του Δημοσίου ως προς το εάν προβάλλει ή όχι δικαιώματα επί του επίδικου ακινήτου.
Το στοιχείο αυτό αποδεικνύεται καθοριστικό για την εξέλιξη της υπόθεσης. Εφόσον το Δημόσιο επιμείνει σε διεκδίκηση δικαιωμάτων, η διαφορά συνεχίζει τη δικαστική της πορεία. Εάν όχι, ανοίγει ο δρόμος για ουσιαστική διαμεσολάβηση και ενδεχόμενη οριστική επίλυση της διαφοράς.
Η κρίσιμη προθεσμία των 30 ημερών
Ιδιαίτερη αναφορά έγινε στη νέα 30ήμερη προθεσμία γνωστοποίησης της ΥΑΣ προς το Δημόσιο, η οποία θεσπίστηκε κατ’ εξαίρεση της πενθήμερης προθεσμίας που προβλέπει ο Ν. 4640/2019.
Η πρόβλεψη αυτή αποσκοπεί στην παροχή επαρκούς χρόνου προετοιμασίας στις εμπλεκόμενες δημόσιες υπηρεσίες. Ωστόσο, η παράλειψη τήρησής της επιφέρει σοβαρές δικονομικές συνέπειες, καθώς η ΥΑΣ θεωρείται μη νομότυπη, η συζήτηση της αγωγής καθίσταται απαράδεκτη και η απουσία του Δημοσίου δεν θεωρείται αδικαιολόγητη.
Επιλογή διαμεσολαβητή και χρονικά όρια
Σύμφωνα με τη νέα ρύθμιση, ο διαμεσολαβητής επιλέγεται από τον ενάγοντα μέσω του μητρώου Κτηματολογικών Διαμεσολαβητών της Κεντρικής Επιτροπής Διαμεσολάβησης, κατά παρέκκλιση των γενικών διατάξεων του Ν. 4640/2019.
Παράλληλα, η διαδικασία προβλέπει συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα.
Συγκεκριμένα, η νέα διαδικασία προβλέπει ότι η πρόσκληση προς το Δημόσιο για τη γνωστοποίηση της ΥΑΣ πρέπει να γίνεται τουλάχιστον τριάντα (30) ημέρες πριν από τη διεξαγωγή της, κατά παρέκκλιση της γενικής πενθήμερης προθεσμίας του Ν. 4640/2019.
Κατά τα λοιπά, ως προς τη διάρκεια της διαμεσολάβησης εξακολουθεί να εφαρμόζεται το γενικό πλαίσιο του Ν. 4640/2019, το οποίο προβλέπει προθεσμία έως σαράντα (40) ημερών για την ολοκλήρωση της διαδικασίας. Οι σχετικές προθεσμίες αναστέλλονται κατά τη διάρκεια των δικαστικών διακοπών, από την 1η Ιουλίου έως και τις 15η Σεπτεμβρίου.
Σε περίπτωση υπαγωγής της διαφοράς σε διαμεσολάβηση πριν από την εκδίκασή της, η υπόθεση αποσύρεται από το πινάκιο και επανεισάγεται μόνο εφόσον δεν επιτευχθεί συμφωνία μεταξύ των μερών.
Πρακτικές προκλήσεις και ανοιχτά ζητήματα
Οι ομιλητές ανέδειξαν και μια σειρά πρακτικών ζητημάτων που ήδη ανακύπτουν κατά την εφαρμογή του νέου πλαισίου. Μεταξύ αυτών συγκαταλέγονται η ανάγκη προσάρτησης τοπογραφικών διαγραμμάτων στα πρακτικά διαμεσολάβησης με τα οποία επιφέρονται γεωμετρικές μεταβολές, καθώς και οι δυσχέρειες που μετά την καταχώριση πρακτικών διαμεσολάβησης όταν αυτά περιέχουν σφάλματα. Όπως επισημάνθηκε, στην τελευταία περίπτωση η πρακτική φαίνεται να προσανατολίζεται στη σύνταξη νέου πρακτικού και την ταυτόχρονη κατάργηση της προηγούμενης συμφωνίας που περιείχε το σφάλμα, αντί της ορθής επανάληψης του αρχικού πρακτικού, προκειμένου να διασφαλίζεται η ασφάλεια των κτηματολογικών εγγραφών.
Παράλληλα, προβληματισμό προκαλεί η απουσία δυνατότητας απευθείας προσφυγής στη διαμεσολάβηση χωρίς προηγούμενη άσκηση αγωγής.
Ένας θεσμός με προοπτικές περαιτέρω εξέλιξης
Η συζήτηση κατέδειξε ότι η νέα ρύθμιση ενισχύει ουσιαστικά τον ρόλο της διαμεσολάβησης στις κτηματολογικές διαφορές με συμμετοχή του Δημοσίου, εισάγοντας μηχανισμούς ταχύτερης και αποτελεσματικότερης διαχείρισης των σχετικών υποθέσεων.
Την ίδια στιγμή, όμως, ανέδειξε και ζητήματα που αναμένεται να απασχολήσουν τόσο τη θεωρία όσο και την πράξη το επόμενο διάστημα, καθώς η εφαρμογή του νέου πλαισίου βρίσκεται ακόμη σε πρώιμο στάδιο, ενώ παράλληλα η νομική κοινότητα αναμένει να μάθει περισσότερο για το σχέδιο νόμου του Κώδικα Εναλλακτικής Επίλυσης Διαφορών, ο οποίος αναμένεται να διαμορφώσει ένα πιο συνεκτικό θεσμικό πλαίσιο για τους μηχανισμούς εξωδικαστικής επίλυσης διαφορών.
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .pp-author-boxes-avatar img {
width: 100px !important;
height: 100px !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .pp-author-boxes-avatar img {
border-style: none !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .pp-author-boxes-avatar img {
border-radius: 50% !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .pp-author-boxes-name a {
font-size: 20px !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .pp-author-boxes-name a {
line-height: 21px !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .pp-author-boxes-name a {
font-weight: 700 !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .pp-author-boxes-name a {
color: #222222 !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .pp-author-boxes-meta a {
background-color: #222222 !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .pp-author-boxes-meta a {
color: #ffffff !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .pp-author-boxes-meta a:hover {
color: #ffffff !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .ppma-author-user_email-profile-data {
background-color: #655997 !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .ppma-author-user_email-profile-data {
border-radius: 100% !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .ppma-author-user_email-profile-data {
color: #ffffff !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .ppma-author-user_email-profile-data:hover {
color: #ffffff !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .ppma-author-user_url-profile-data {
background-color: #655997 !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .ppma-author-user_url-profile-data {
border-radius: 100% !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .ppma-author-user_url-profile-data {
color: #ffffff !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .ppma-author-user_url-profile-data:hover {
color: #ffffff !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .pp-author-boxes-recent-posts-title {
border-bottom-style: dotted !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .pp-multiple-authors-boxes-li {
border-style: solid !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .pp-multiple-authors-boxes-li {
border-width: 1px !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .pp-multiple-authors-boxes-li {
border-color: #ededed !important;
}
.pp-multiple-authors-boxes-wrapper.pp-multiple-authors-layout-centered.multiple-authors-target-shortcode .pp-multiple-authors-boxes-li {
color: #3c434a !important;
}
Πηγή: Νομική Βιβλιοθήκη Daily